碧桂园高处不胜寒,关于琼楼玉宇高处不胜寒的介绍

日期:2020-02-14 16:43:14 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:71

2020年1月,碧桂园权益面积和权益额双降,让位于万科,在房地产市场的排名滑落至第三。

碧桂园高处不胜寒,关于琼楼玉宇高处不胜寒的介绍(图1)

此前数年,公司通过“高周转模式”缔造“碧桂园速度”额10年增长32倍,从行业十强开外蹿升至前三并连续多年登顶。

不过,2019年增速下滑以及2020年的开门降,给碧桂园敲响了警钟。

疫情的影响或只是表面;直接原因是公司模式受安全事故拷问,加之房地产市场整体调整,公司转变为防守型策略;根本原因则是,公司重仓的三四线城市楼市,已经提供不了足够的增长动力。

碧桂园启动地产+机器人+现代农业“三驾马车”但是,农业板块的生鲜门店于2019年大面积关店,建筑机器人要多久才能落地?“高科技大型综合企业”只是杨国强的憧憬,业务还是要靠房地产。

首月双降

近日,碧桂园(02007.HK)披露了2020年1月未经审核的营运数据,公司权益合同面积379万平方米,同比下降0.89%,权益合同金额329.2亿元,同比下降0.44%。

当月,公司被权益额356.6亿元的万科A(000002.SZ)超越,再加上一直稳坐头把交易的中国恒大(权益额381.2亿元)位列第三。

此前数年,碧桂园将其招牌式的高周转模式运用到极致,一度要求“当天出图,40天开工,3个月开盘”增速惊人。

10年前的2009年,碧桂园额232亿元,尚未进入房地产排行榜前十;10年后的2019年,公司额(非权益额)达到7715亿元,连续3年荣登榜首,10年增加32倍。

特别是在2015年-2018年这最近的一波行情中,尽管公司已经进入地产排行榜前三,仍然保持了接近60%的年复合增长。

2018年下半年开始,公司主动“挤泡沫”单月主要披露数据从合同金额变更为权益合同金额,增速也慢了下来。

2016年-2018年,公司额增速分别为120.45%、77.98%、27.58%,2019年为9.95%。2019年,公司权益金额5527.8亿元,增长10.14%,排名第二。

到2019年底,碧桂园的“降速”更加明显。当年7月-11月,公司单月权益合同金额同比增速,稳定在45%左右;当年12月,公司权益合同面积下降了14.72%,权益合同金额增加仅1.88%。最终,这一下降趋势延续到2020年1月。

增速大幅下降的同时,公司还面临盈利能力下滑的尴尬局面。

近年,随着房价上涨,公司毛利率明显提升,2016年-2018年分别为21.06%、25.91%、27.03%,2019年上半年微增至27.16%。但同期,公司净利率分别为7.52%、11.49%、9.13%和7.74%。

梳理后发现,近年公司费用中行政费用占比最高且增速最快。2018年公司行政费用166.01亿元,同比上涨128.38%;2019年上半年,公司行政费用95.71亿元,同比上涨88.81%。

行政费用中的大头为员工薪酬。高管年薪动辄过亿的碧桂园,已经认识到人员冗余所造成的负担,开启减员模式。2018年底,公司员工总数131387人,2019年6月底已经减少至116008。

猛踩急刹车

碧桂园1月双降的最直接原因是疫情。受当前疫情影响,2020年Top30房企中,就有大约一半出现额下降的情况。

但是,对于碧桂园来说,疫情只是表面的原因。2020年1月的下滑,只是公司收缩战略下营运数据增速下降的延续。

威震行业的“碧桂园速度”因2018年连续发生的3起安全事故,被迫按下暂停键。此后,公司在年报等处多次重点提及“安全”

另一方面,2018年以来的房地产市场调控逐渐加码,去杠杆大潮下,市场进入调整期,连万科都在高喊“活下去”

内因外因叠加,狂飙突进的碧桂园,终于放慢了脚步。

2018年以来,公司土储规模下降。2016年底、2017年底、2018年底,公司可建建筑面积分别为16604万、28183万平方米、24064万平方米,2019年6月底为26314万平方米。

拿地放缓、狠抓回款多措并举,公司扩充池,并控制负债率。

2016年底、2017年、2018年底,公司及银行存款(包括受限制)分别为964.9亿元、1484.0亿元、2425.4亿元,2019年6月底为2228.4亿元。

同期,公司净借贷比率分别为48.7%、56.9%、49.6%,2019年6月底为58.5%,仍然较2018年6月底下降。

战略收缩之外,碧桂园猛踩急刹车的根本原因在于,公司一直赖以生存的三四线城市战略,慢慢失去了竞争力。

2019年上半年,公司权益合同金额2819.5亿元,其中,来自三四线城市的项目占比61%,二线城市35%,一线城市4%。

除了大本营广东,公司项目数量靠前的省级市场分别为江苏、浙江、湖南、河南和河北。

所以,2018年碧桂园物业的平均价格约为8550元/平方米。同一指标,恒大、万科、融创分别为1.55万元/平方米、1.04万元/平方米、1.46万元/平方米。

随着棚改政策调整,三四线城市房地产正在降温,中国最大的城镇化住宅商碧桂园首当其冲。而且,多位专家表示,目前的疫情,对三四线楼市的冲击最大。

押注建筑机器人

尽管万科郁亮说再也找不到比房地产更赚钱的行业,但是,各大地产龙头仍然把多元化作为近年重点推进的战略级项目。

毕竟,即便是在中国这么大的房地产市场,也不可能无限增长,头部房企们几乎伸手就能摸到自己的天花板。

这几年万科在多元化上动作不断,养老、教育、商业、物流、长租公寓等等,最终也只落得个“屡战屡败”融创曾在多元化上浅尝辄止,最后还是回到“地产+”的老路子上,能帮助卖房子才是硬道理,比如说渐入佳境的文旅地产。

碧桂园主席经常对外讲自己农民艰辛创业的故事,“出来务农的每一天,终日劳作,只换来5角工钱”所以,多年前,碧桂园就开始在农业领域布局。

2018年,公司进入建筑机器人领域。企查查显示,当年,公司旗下负责机器人板块的博智林系多家公司注册,其中广东博智林机器人有限公司注册资本20亿元。

2019年,碧桂园提出“高科技大型综合企业”的定位,将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”

2019年公司农业板块的“凤凰优选”大规模关闭门店,建筑机器人业务短时间也难有起色。实际上,除了在三四五线城市盖房子,碧桂园没再取得过什么特别突出的成绩。

比如说,曾经火爆一时的碧桂园森林城市,现在基本也不再提了。近期有媒体报道称,该项目在中国已经停售,项目公司大面积裁员。

本文相关词条概念解析:

碧桂园

碧桂园,成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团;碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式,公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,奉行“过程精品,人居典范”质量方针,为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品;下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司;涉及酒店、教育等多个行业。

网友评论
相关文章
在美国对中国的实体名单里,该校学科实力强劲

在美国对中国的实体名单里,该校学科实力强劲

在美国对中国的实体名单里,该校学科实力强劲[详情]

融创业绩增速为四强之最,碧桂园稳坐龙头

融创业绩增速为四强之最,碧桂园稳坐龙头

融创业绩增速为四强之最,碧桂园稳坐龙头[详情]

在网上有一位53岁的辣妈,两个儿子不愿和妈妈一起逛街,估量很多人都会以为她只要20多岁

在网上有一位53岁的辣妈,两个儿子不愿和妈妈一起逛街,估量很多人都会以为她只要20多岁

在网上有一位53岁的辣妈,两个儿子不愿和妈妈一起逛街,估量很多人都会以为她只要20多岁[详情]

网站地图    Copyright     2016-2018  资讯网   All rights reserved.